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2年ほど前から、とあるオーナーさんのアパートの建て替えプロジェクトに参加しています。
無事来年春に竣工するまでこぎつけました。

現在、建物は棟は上がって外壁タイル、内装、設備等を決めているところです。

その色合いなどを決める定例会議（施主、工務店、管理会社、僕）が2週間に１回ほどあるのですが、はっきり言って面白いですね。

例えば、エントランスの床の色をまず決めます。これは、お施主さんがスパッと決められるのですが、今度その壁の色を決める際に色々な色を、先に決めた床材の色と合うかどうか見比べるわけですね。つまり「取り合い」を見るわけです。

意見ははっきり言って分かれます。当然ですが、お施主さんにはお施主さんなりの「好み」があり、設計部の方にはその方の今までの経験上の「物差し」があります。

えてして、その定例にいる皆さんが、同じ意見になることは「まれ」です。

そしてその中でも、僕は突出して他のみなさんと意見が分かれます。
つまり「マイノリティ」なわけです。ことごとくそうなのですね。ですのでほとんど僕の意見が採用された事ありません。（笑）（涙）
でも時には譲れない場合もあるので、その時はカンカンがくがくの議論をしているわけですね。

しかしそれもこれも、入居者の方に気持ち良く入居してもらうというその一点のために、熱くなっているんです。

無事竣工し、お施主さんにも入居者の方にも喜んでいただければ、やっぱりうれしいですね。

でも今まではおおむね自分の感覚やセンスに大いなる自信がありましたが、少し冷静に自分を見つめないとだめかもしれませんね。(-_-;)

任意売却物件＝俗に任売物件といわれている物件。
アンダーの物件＝決して表に出ない物件。だいたい物件概要書に「取り扱い注意」又は「秘」と書かれている物件。

だいたいこの種の物件は、眉つばものの物件多いです。

先日、ある大阪の業者さんとお話していたら、その業者さんの自己所有の物件をアンダーで売りに出された所、まわりまわって、その業者さんが付けた売価の半額近くの値段で、どこぞの不動産業者から物件情報としてＦＡＸ来たらしいです。そんなあほな～（笑）

まわりまわって半額の値段の物件にいつの間にかなってしまった訳です。

なぜこのような事が起きるのでしょうか？？

答えは簡単。不動産業者同士で情報が
Ａ不動産→Ｂ不動産→Ｃ不動産→Ｄ不動産→Ｅ不動産
と流れていく中で、歪んでいっているのですね。

僕のケースでもありました。
まさに直接売主さんとお話していて、取り組んでいる物件なので良～く状況は把握している物件です。値段も知っています。でも全然違う値段でどこかの不動産業者から資料送ってこられました。なおかつ、この物件商談中です！！

木村　祐一（吉本の芸人さんです。）さんなら間違いなく　「考えられへんぞ！！」
って言われると思います。

もし良い物件情報あったら、その業者さんに必ずお尋ねください。
「売主さんと直接されておられるのですか？」
売主さん直接ではなく、先は業者さんの場合
「その業者さんが根付け業者さんですか？」
その通りということであれば、ほぼ問題ないですが、
「いえ、その先の先が根付け業者です。」という事であれば、その物件、眉につば付けといたほうが良いと思います。（笑）

投資用の不動産を購入される際にも、新築、中古に関わらず建物に対しての火災保険を掛けるのが一般的です。最近は銀行が質権設定するのに強制的にとまではいかないですが。それでもやはり加入するのが一般的です。

火災保険とは、火災が原因で建物が損傷又は損壊した場合に、その建物代金が被保険者に支払われるというのがだいたいの大まかな趣旨です。

しかし良く考えると、木造アパートならいざ知らず、鉄筋のマンションの場合、火災が起きたとしても、建物が損壊することはほぼないですね。それよりこわいのは地震ですね。

ただこの地震保険を付けると、極端に金額があがります。これがネックで、東海地方は知りませんが、関西地方ではまだあまり普及していないような気がします。

売買時の入る火災保険とは別に、「施設賠償保険」というのがあるのをご存知でしょうか？？
前記の通り火災保険はほんの気休めでしかありませんが、こちらの「施設賠償保険」はより現実的な保険です。

たとえば、お持ちのマンションのタイルがはがれて、下にいた入居者にあたりけがをさせた場合など、該当する建物に起因する事故などに支払われます。

また給配管の故障等により、入居者に漏水被害をもたらした場合なんかも支払われます。（これは漏水担保特約を付けた場合）

火災保険
地震保険
施設賠償責任保険（漏水担保付）
この３点セットを契約しておけば、ほぼ不測の事態にも対応できると思います。

上記は所有者が掛けるべき保険ですが、入居者は入居者のほうで火災保険に入っています。
１、入居者自身の過失で火災を起こし、建物に損害を与えた場合に、その所有者への損害賠償
２、入居者自身の過失で漏水を起こし、下の階の入居者へ損害を与えた場合に、その入居者への損害賠償
等が支払われます。

しかし、長い期間入居している入居者などは、火災保険を更新せず未加入の可能性もありますので、注意が必要ですね！

万全を期すなら購入後入居者全員へ火災保険の加入の有無を確認する作業を行った方が賢明かもしれませんね！

久しぶりに日銀が「量的緩和政策」に踏み切りました。

この話をある投資家の方から聞いたのですが、2001年か2年頃大量の資金を市場に送ったあとその資金がたぶついて不動産に流れて不動産バブルがやってきたとの事。

今回の「量的緩和政策」によりその資金が、又不動産に流れてくるのではないか。そんな風にも言われてました。そうなったら、以前のようにフルローンの貸付から始まり、不動産価格の上昇を招くかもしれません。

その投資家の方がぼそっと一言
「銀行が不動産貸付に積極的になってきたら教えてくださいね。」

それがいわば不動産バブルのシグナルです。みなさん高掴みしないように気をつけましょう！

「時は金なり」と良く言いますね。確かに「時間」というものはこれ不思議です。
時間に追われる人生か時間を追いかける人生か。

できれば時間を追いかけたいですね。追われるのはなにか嫌ですものね。だから自分は
「時間」というものに最大の関心があります。

同じ1分でも信号待ちの1分と、何かに熱中してる時の1分では、あきらかに長さが違います。
でも実際は両方とも同じ1分です。

なんて事を普段考えたりしているのですが、昨日買った本で面白い事が書いてありました。
思わず考え込んでしまいました。

すべては宇宙の采配

要約すると、この木村さん、ある体験をされています。
木村さんが高校生の頃、学校の帰り道の話です。
家にあまり帰りたくないなぁと思いながら家路を自転車で帰っていると、前におじいさんが歩いているのが見えたと思ったら、なんとそのおじいさん、片足を上げたまま止まってしまったそうです。

パントマイムのように片足上げたままピクリともしません。
木村さんはそれを見て、「ひょっとして時間が止まったのではないか。」そう思ったらしいです。

そしてそれから約1分の間、色々な出来事がありました。ここではあえて書きませんが、その1分後何事もなかったように、そのおじいさんは歩いていたそうです。

人間が片足を上げて地面に着くまではおよそ０．５秒。その間、この木村さんは1分間ほどの出来ごとを体験しています。つまり、その出来事の時間の空間は、通常の１００倍もの長さです。

その中に偶然か必然か、木村さんは入ってしまったそうです。
この時間という概念は、人間が勝手に作った概念です。いわば「人間時間」ですね。

でもこの木村さんが体験した100倍の長さの時間というのもやはり存在するのでしょうね。
「宇宙時間？？」
よく虫や鳥は、人間の時間より長いなんて聞きますものね。

そう考えると、「時間」というものは、ますます分からなくなりますね！
「時は金なり」＆「時は謎なり」
ということでしょうか！！

現在契約に向けて詳細調査している物件があるのですが、接道している道路がどうもすんなり行かないですね。

まず幅員が４ｍ未満の道路ですので、これについて見解を聞きに役所にいった所、役所曰く
「〇年〇月〇日に2項道路の指定受けています。」
見ると確かに、2項道路扱いになっています。しかし
「最終確認は土木事務所で確認してください。」と言われたので、早速土木事務所に確認したところ
なんとびっくり
土木事務所曰く
「現在2項道路とされている道を、全国で一斉に調査しています。よって現状では二項道路扱いですが、調査の結果二項道路の指定ははずされる可能性もあります。」
とつれないお返事。
「でも現状建っているのだから、その道は2項道路扱いされて、建築許可を出したのは行政じゃないのですかな？」と聞いたところ、
「確かに当時はそうでした。しかし2項道路の申請をしてきたのは、コンサルか測量士であり、当時は十分な調査しないまま受理していた経緯があるので、結構無茶苦茶な申請の道路もあり、これではいかんという事で今一斉調査しています。」

要は、今まではコンサル任せにしていて野放しになっていたのを、行政側がきちんと現状を確認してもう一度、しっかり判定しましょうよ。というお話みたいです。

これでは、取引もままならないので、どうしたものかと相談したら、「43条但し書き申請」していただければ、たとえ2項道路の指定はずれても建築許可は出せますとの事。

フムフム。「43条但し書き申請ね。」
聞いたことあるようなないような・・・。
どういう申請ですか？と聞いたところ要点は下記です。
「その対象としている道が接続している道の交差点（接続している道が建築基準法上の道路であることが前提）から目的物件までの間のすべての地権者に、今度建て替えするときは今ある前面道路を４ｍ確保するためにセットバックしても良いという同意書を取得してください。その全ての地権者の同意書を添付していただければ、それが但し書き申請になります。」

との事。なるほど地権者全員の同意ですか。う～む。確か両側合わせて6人くらいいたはず。
同意してくれるでしょうか？
しかし、その地権者からしてもいずれ建てる、又は再建築する場合は必要になるので、同意得るのはそれほど難しくないかもしれませんね！

でも恐るべきは行政というか国というか。まさに勝手に梯子を外してしまうのですから、これほど迷惑な事はありませんね。
同意得られなければ、この物件、現段階では「再建築不可」の物件になり資産価値の半分くらいは吹っ飛んでしまいます。当然売値に影響するのは必然です。
困ったものですね。

10月29日に大阪高裁で、更新料返還請求の裁判の判決が出ました。前回に続き高裁での判決はこれで2回目です。前回はオーナーさん敗訴でしたが、今回はオーナーさんの言い分が全面的に認められ勝訴しました。

判決文を入手し読んでみたのですが、一般常識から見てごくごく当たり前の内容となっており、裁判官にも常識を持ったかたがおられたのがわかってほっとしています。

もちろんマンション等を借りて住んでおられる人たち（私も賃貸マンションに住んでいますので、賃借人の立場です。）からすれば、更新料なんてものは当然払いたくないですよね。当たり前ですが。払わなくてよいものなら払いたくありません。
もしどうしても更新料なんか払いたくないのであれば、最初から更新料のない物件を選べば良いだけです。これ当たり前ですね。常識です。

でも、更新料がない物件と今住んでいる更新料のある物件を比較して、駅の近さだったり、外観がきれいであったり色々な理由で更新料を支払ってもその価値があると思って、入居を決めた方が大半なのではないでしょうか？？

つまりあくまで選択したのは自分自身という事になります。

この当たり前の事が、前回の裁判では、消費者契約法に反する。つまりは賃借人に選択の余地はなかった。情報力の乏しい消費者である賃借人には不利な契約であったとして敗訴していたのです。

これは普通に常識からいっておかしいですね。今回の判決はそのあたりもあっさり切りこんであります。
「契約時に更新料があることを了解したうえで印鑑おしているのは、あなた自身ですよ。」
と。

高裁の判決が二分したので、今後の行方も気になるところですが、不動産業者の立場から言えば、あくまで
「更新料自体が否定されたわけではない。更新料裁判が仮に勝っても負けてもあくまで個別の裁判である。」という事です。

更新料問題今後も続きそうですね！

ご存知ですか？？

僕は知りませんでしたが、「俳句」の世界では誰知らぬものはいない方らしいですね。

先日ＮＨＫ教育でこの人との対面インタビュー形式の番組やっていたのをたまたま見ていました。
もちろん「俳句」に興味があるわけではなく、たまたまです。

この方おん年90歳です。顔や話し方、姿勢どれをとっても90歳には見えません。
おもしろいなーと思ったのはこの人の信念というか話し方というか、なんとなく寅さんをうっすら思い出すような人です。

うん。そうです。寅さんが年取ったらこんなじいさんになっていると思います。

歯切れがよく、決して媚びたりしない、正々堂々と正直に生きているという感じが溢れていますね。

この人が再三テレビに向かって言っておられたのは、
「どうか地球と抱き合ってくれ」
どうも今の世の中は、頭で考えただけの脆弱な世の中のような感じがする。その脆弱さを基盤としているので、いつか倒れるんではないか。
という今の世の中に警鐘を鳴らしておられます。

だから頭で考えるのではなく、触れて手に取り、地球をもっと愛しましょうよ。という内容でした。

こうも言っておられました。

俳句の魅力は何ですか？と聞かれて
「私自身が俳句なんです。」
この憂うべき時代をどうすればよいでしょうか？と聞かれて
「みんなが私みたいな生き方をしてくれたら、いーのにと思うんですけどね。」

こういった事をしゃーしゃーとすっと言えるところがすごいですね。まったく嫌味に聞こえませんでした。寅さんみたいでしょ。

番組の最後に「100年後の未来の人へ」というコーナーで、兜太さん100年後に生きている人たちへこんな事を言ってました。

「100年後も今と変わらないでいてほしい。変わらないというのは、四季のうつろいや小鳥やセミの鳴く声、樹木一本に至るまで、何一つ今と変わっていないという事です。それをせつに望みます。
命は決してなくなりません。僕は生まれ変わって、どこかの町に住んでいると思います。あるいは、樫の木になってみなさんを見つめているかもしれません。
どうかみなさんもお元気で。僕がみなさんに会いにあなたの住んでいる町まで訪ねて行きますよ。」

この人のように素敵に年をとっていきたいものですね！

とある物件の契約が決まって、それに向けて調整をしていたところ、買主さんが「建築確認申請書類を再度取り寄せてほしい。」という希望がありました。

今回の物件は「売主さんが建築確認申請書類一式すべて紛失されている」物件であることは事前に買主さんのほうにはお伝えしていたのですが、役所で建築確認番号をだどれば、再取得可能なのでお願いしたいと申し出がありました。

そこで早速、役所に行って聞いてみたところ、結論は下記です。

１、完了検査を受けた建物であれば（検査済み証有の物件）、５年間しか保管しません。つまり平　　成１６年以前に建てられた建物であれば、役所にも土木事務所にもありません。

２、完了検査を受けていない建物であれば（検査済み証無の物件）、１０年間保管しています。つ
　　まり平成１１年以前に建てられた建物であれば、役所にも土木事務所にもありません。

という回答でした。

いずれにしても、「ないものはない。」という事ですね。

紛失した場合の対処方法は、検査済み証有りの物件なら、築５年までなら役所へ行けばあるという事です。検査済み証無い場合は築１０年以内なら役所行けばある。１１年経っている建物なら「ないものはない。」という事ですね。

（各自治体によって対応はばらばらであると思いますので、対象物件の役所にご確認ください。）

厳しいですね。業績予想の修正です。通期で見ると約90億円の黒字予想から190億円の赤字に転落です。建築の売上が減ったのと、入居率低下による持ち出しが凄まじいのが原因でしょうね。
今後間違いなく、借り上げ賃料の見直し交渉でオーナーと対立するシーンが続出するでしょうね！

あるいは、そのあおりで、手放すオーナー様もおられるかもしれませんね。〇オパレス側もオーナー様側も厳しい現実が待ち受けていそうな気がします。

仲介の立場から言いますと、物件を売られる場合、更地の場合に売った値段と建築にかかった費用を足した金額では、間違いなく売れません。2階建てか3階建てがほとんどですので、家賃収入がそれほど多くないのが現状です。となると投資する側からみると、足した金額での売却額では全く採算に合わない事になります。

よって売却しても、かかった建築費の残債を消してほんの少しお釣りがくるくらいの程度の金額になるはずです。これでは、オーナー側からすると、何のために借金してまで建てたのか分からなくなりますね。結果的に土地代がただ同然で売却する事になるからです。

やはり、なんでも丸投げは良くないという事でしょうか。マンション経営も楽ではありませんね！