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「家賃滞納で締め出し」

家賃滞納を理由にマンションを通告もなく閉め出され居住権などを侵害されたとして、借主の男性（５３）＝兵庫県姫路市＝が不動産管理会社と家主に損害賠償を求めた訴訟の判決で、姫路簡裁は22日、両者に計40万円の支払いを命じた。

支援団体「全国追い出し屋対策会議」によると、家主の責任も認めた判決は全国で初めて。

平成21年12月23日　日経新聞一部抜粋

いわゆる、最近の家賃保証会社による、滞納者への行き過ぎた督促や、立退きの問題で、家主さんにも保証会社との指揮監督関係がある。と指摘され賠償責任を負わされた初めてのケースですね。

家賃滞納者へは毅然とした態度で臨まないとダメなのですが、それさえも、方法を間違えば危ういんですね。

更新料しかり、この裁判しかり、家主さんには当分風当たりがきつそうですね！

とある売り工場の兼ね合いでお会いした方なのですが、その方とても面白い方で経済学博士であり、司法書士の先生であり神道や仏教の研究者でその教授もされているという、ものすごいかしこブレーンの方です。ただお話はとても面白くてついつい聞き入ってしまいます。

そんな博士ですが、ご自身も不動産を所有されていてなんでも土地4000坪、アパートを数棟持っておられる大地主さんですね。

その博士さんがタイトルの通り「僕のアパートは新築からいままで（15年）稼働率ほぼ１００％ですよ。」とちらっとおっしゃったのでした。

僕の研究材料に稼働率をいかに上げるかという課題があるので、これは聞き捨てならないなと思い、そんな事可能なのですか？と聞いたところ、「ハイ。」と即答されました。

内容については、なるほどやはりがっつり入居者とコミュニケーションをとっていて、ほぼ１００％入居者から要請あれば、費用かんけいなく博士自身が出費されているらしいです。入居者の過失についても、よほどでない限り出しているらしいです。

そこまでしていると、入居者ほとんど退去しないそうです。退去しないのであれば、１００％も可能ですね。

もちろん経済学博士ですから、出費を極力渋って退去者を出す場合と、出費を惜しまず退去者の食い止めを極力下げる場合との費用対効果をしっかり計算されての事です。その結果だそうです。

しかし、これは所有と経営が一緒の場合は出来ますが、棟数が多くなり所有と経営を分離した場合はこういった対応は非常に難しいかもしれませんね。

皆さんどう思われますか？？

2年ほど前から、とあるオーナーさんのアパートの建て替えプロジェクトに参加しています。
無事来年春に竣工するまでこぎつけました。

現在、建物は棟は上がって外壁タイル、内装、設備等を決めているところです。

その色合いなどを決める定例会議（施主、工務店、管理会社、僕）が2週間に１回ほどあるのですが、はっきり言って面白いですね。

例えば、エントランスの床の色をまず決めます。これは、お施主さんがスパッと決められるのですが、今度その壁の色を決める際に色々な色を、先に決めた床材の色と合うかどうか見比べるわけですね。つまり「取り合い」を見るわけです。

意見ははっきり言って分かれます。当然ですが、お施主さんにはお施主さんなりの「好み」があり、設計部の方にはその方の今までの経験上の「物差し」があります。

えてして、その定例にいる皆さんが、同じ意見になることは「まれ」です。

そしてその中でも、僕は突出して他のみなさんと意見が分かれます。
つまり「マイノリティ」なわけです。ことごとくそうなのですね。ですのでほとんど僕の意見が採用された事ありません。（笑）（涙）
でも時には譲れない場合もあるので、その時はカンカンがくがくの議論をしているわけですね。

しかしそれもこれも、入居者の方に気持ち良く入居してもらうというその一点のために、熱くなっているんです。

無事竣工し、お施主さんにも入居者の方にも喜んでいただければ、やっぱりうれしいですね。

でも今まではおおむね自分の感覚やセンスに大いなる自信がありましたが、少し冷静に自分を見つめないとだめかもしれませんね。(-_-;)

任意売却物件＝俗に任売物件といわれている物件。
アンダーの物件＝決して表に出ない物件。だいたい物件概要書に「取り扱い注意」又は「秘」と書かれている物件。

だいたいこの種の物件は、眉つばものの物件多いです。

先日、ある大阪の業者さんとお話していたら、その業者さんの自己所有の物件をアンダーで売りに出された所、まわりまわって、その業者さんが付けた売価の半額近くの値段で、どこぞの不動産業者から物件情報としてＦＡＸ来たらしいです。そんなあほな～（笑）

まわりまわって半額の値段の物件にいつの間にかなってしまった訳です。

なぜこのような事が起きるのでしょうか？？

答えは簡単。不動産業者同士で情報が
Ａ不動産→Ｂ不動産→Ｃ不動産→Ｄ不動産→Ｅ不動産
と流れていく中で、歪んでいっているのですね。

僕のケースでもありました。
まさに直接売主さんとお話していて、取り組んでいる物件なので良～く状況は把握している物件です。値段も知っています。でも全然違う値段でどこかの不動産業者から資料送ってこられました。なおかつ、この物件商談中です！！

木村　祐一（吉本の芸人さんです。）さんなら間違いなく　「考えられへんぞ！！」
って言われると思います。

もし良い物件情報あったら、その業者さんに必ずお尋ねください。
「売主さんと直接されておられるのですか？」
売主さん直接ではなく、先は業者さんの場合
「その業者さんが根付け業者さんですか？」
その通りということであれば、ほぼ問題ないですが、
「いえ、その先の先が根付け業者です。」という事であれば、その物件、眉につば付けといたほうが良いと思います。（笑）

投資用の不動産を購入される際にも、新築、中古に関わらず建物に対しての火災保険を掛けるのが一般的です。最近は銀行が質権設定するのに強制的にとまではいかないですが。それでもやはり加入するのが一般的です。

火災保険とは、火災が原因で建物が損傷又は損壊した場合に、その建物代金が被保険者に支払われるというのがだいたいの大まかな趣旨です。

しかし良く考えると、木造アパートならいざ知らず、鉄筋のマンションの場合、火災が起きたとしても、建物が損壊することはほぼないですね。それよりこわいのは地震ですね。

ただこの地震保険を付けると、極端に金額があがります。これがネックで、東海地方は知りませんが、関西地方ではまだあまり普及していないような気がします。

売買時の入る火災保険とは別に、「施設賠償保険」というのがあるのをご存知でしょうか？？
前記の通り火災保険はほんの気休めでしかありませんが、こちらの「施設賠償保険」はより現実的な保険です。

たとえば、お持ちのマンションのタイルがはがれて、下にいた入居者にあたりけがをさせた場合など、該当する建物に起因する事故などに支払われます。

また給配管の故障等により、入居者に漏水被害をもたらした場合なんかも支払われます。（これは漏水担保特約を付けた場合）

火災保険
地震保険
施設賠償責任保険（漏水担保付）
この３点セットを契約しておけば、ほぼ不測の事態にも対応できると思います。

上記は所有者が掛けるべき保険ですが、入居者は入居者のほうで火災保険に入っています。
１、入居者自身の過失で火災を起こし、建物に損害を与えた場合に、その所有者への損害賠償
２、入居者自身の過失で漏水を起こし、下の階の入居者へ損害を与えた場合に、その入居者への損害賠償
等が支払われます。

しかし、長い期間入居している入居者などは、火災保険を更新せず未加入の可能性もありますので、注意が必要ですね！

万全を期すなら購入後入居者全員へ火災保険の加入の有無を確認する作業を行った方が賢明かもしれませんね！