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先日、人生初の所有権移転登記申請を自分でやりました。

小さい物件でしたので、売主さんの承諾貰って、自分で作成し申請しました。

登記申請書の作成
登記原因証明書情報の作成
委任状の作成

添付書類として、登記済み証、代理権限証書、売主さん印鑑証明書、固定資産税評価証明書、法人代表者事項証明書

これらをそろえて、法務局に行ってきました。受理していただけるかどうか不安でしたが、あっさり受理してもらいました。

法務局で、登録免許税分の印紙を購入して貼り付けして完了！

案外簡単でした。なぜならインターネット上ですべての書類のひな型があり書き方まで丁寧に記載されているので、いわば、誰でも出来ますね。

所有権移転登記申請書類一式

でも物件が小さいからできたようなものの、大きい物件なら怖くてできませんね。
やはりそうなったらプロである司法書士の先生に任せます。

でも良い経験をしました！

当然ですね。たとえば、融資期間ひとつとってもA銀行は、どちらかというと耐用年数の残数しか融資しないですが、B銀行は人見て貸します。という感じで、全く違いますが、支店によってもこれ全然違います。

と言いますか、担当者によって全然違うということですね。

ある担当者は、賃貸マンションに対して懐疑的です。よってこの担当者に飛び込みで物件持って行って融資頼んだところで、鼻であしらわれるのが関の山です。

そうかと思えば、賃貸マンションは固い融資先として、積極果敢に取り組んでくれる担当者もいます。

お金どれだけ沢山持っていても、実績がなければ貸さない銀行もあれば
実績なんかなくても、お金持っていればじゃんじゃん貸すところもあります。

傍で見ているととても面白いですね。

銀行も組織で動いていそうで実はやはり人間くさいところもありますね！

競売物件を落札後、お代金納付すれば、晴れて正式に所有権が落札者になります。
あとは、裁判官の職権にて、所有権に付随するあらゆる権利関係（主に差し押さえ等）、所有権以外の権利関係（主に抵当権や根抵当権等）をすべて末梢して登記してくれます。

お代金納付と同時に、司法書士さんが念のため、直近の謄本を確認してもらったところ、「事件中につきあがらない（取得できない）」との事。ちなみに事件中というのは別に刑事事件とかそういう意味ではなくただ単純に、法務局にて権利関係その他もろもろの変更追加登記などの申請があれば、それを受理する期間は「事件中」という表示になります。

つまり、申請から受理して実際の謄本上に反映するまで1週間程度かかります。その間に謄本を上げても「事件中につき」上がらないということですね。

司法書士さんも僕たちも、「事件中？？」

という事は、今回の裁判官の職権にて末梢できるのは、1週間前に上げた（取得した）謄本にかかっている権利関係だけになります。

つまり、晴れて所有権が移転して上がってきたとしてもその謄本には、この事件中のなにかわからない追加もしくは変更された権利関係がそっと消されずに載ってしまいます。

「えーっ！！」　一瞬背中に冷たいものが走りました。

冷汗たらり(^^ゞ(^^ゞ

妨害行為？？？？？？？？？

裁判所の人いわく、
「大丈夫です。その事件中の登記が載っていても、われわれの職権で、再度その分は末梢しますのでご安心ください。」との事

「ほっ。」

「これ、変な話ですけど、前の所有者が勝手に所有権移転の登記をして邪魔したりする可能性あるんですか？？」
と司法書士の先生に聞くと、
先生曰く
「通常は考えられないです。なぜならそんなことしても無駄ですし、裁判官の職権で抹消されるので意味がないですね。それに移転登記しようと思えば、登録免許税も必要ですから、その金額を捨てることになりますからね。」

「なるほど。では今回の事件中というのはなんなんでしょうね？？」

「考えられるのは、役所等が税金滞納分の差し押さえで参加してきているのかもしれませんね。」

との事です。

なるほどですね。競売というのは不確定要素いろいろありますね！
皆様も競売はくれぐれも慎重に。

ご存知の方多いと思いますが、有名なお茶屋さんです。
なぜ僕のような人間がかの格式高いお店に行けたのか？

もちろん一見さんお断りのお店ですから、飛び込みはダメです。
あるマンションのオーナーさんの会合に紛れ込んで、行かさせていただきました。

感想から先言いますと、
これは「究極の贅沢」だと思いました。

京都らしいお屋敷に中庭があります。
四条通りの花見小路の角なので、結構賑やかな場所ですが、そんな喧噪とは無縁の静かな広い室内で（畳２０畳分が２部屋分くらい）小気味よい三味線に合わせておかみさんのすきとおる唄のなか、舞妓さん、芸子さんの踊りを見ていると、ふと錯覚に陥ってしまいそうでした。

「ここは現代なのか？それとも遥か遠い江戸時代？」

夏のうだるような暑さの中、この空間だけは、シーンとした静寂と涼しさが漂っていました。

なるほど、高いお金を出してまで、見てしまう気持ちがこの年になって初めて理解できました。

これ以上の贅沢はないですね。京都というのは、まったくもって奥が深いです。

強引に誘ってくださったオーナーさんには、本当に感謝しています。
忘れられない一夜でした。

ＯＨ！ＮＯ！　と違いますよ。ハイすいません。

「能」です。ＮＨＫの教育番組でたまにやってるあれです。
たまにやってますよね？！
ちら見してチャンネル変えるので、まともに見たことないですけど。

今日、とある会合で「能」の舞台を生で観ました。
600年の伝統があるそうです。600年というとちょうど1410年ごろです。
歴史疎いですがたぶん足利時代ではないでしょうか？

その昔から脈々受け継がれてきた伝統芸です。

なんとなくそんな風に観ていたら、遠いいにしえの「声」が聞こえてきたように感じます。
今回は特別に男性の方が女性の衣装をまとい「天人」になるまでの、舞台裏と言いますか、着付から髪結い、お面を被るまでの工程をみさせていただきました。

なんかほんとは、神聖なものみたいですが、なんせその天人になる男性がどうも
パパイヤ鈴木に見えてしまい、失礼ながらずーっと笑こらえてました。

でも面白かったですよ！
日本の歴史に少し触れられた感じで。

あやうく落とし穴にはまりそうでした。

公図と現地が全然違う場合は往々あります。今回は、対象の土地があり、東側は公道、西側は歩行路となっており、公図も同様です。歩行路には番地がついていません。元は水路だったものを歩行路に変更したからです。（役所聞き取り）

こういった判断から、境界線の覚書等ないのですが問題ないでしょう。ということで契約に向けて進む一歩手前で「？」の箇所が出てきました。

念のため歩行路の向こう側、つまり対象の土地とは隣接していない土地の要約書を取得したところ、歩行路の幅員と実際は大きさが違うようなので、てっきり市町村役場の所有だと思ったのですが、個人所有で上がってきたのです。「？」

この人誰？　ということになりよくよく調査していくと、公図上では歩行路になっていた土地が実は歩行路ではなく、昔の里道だったことが判明しました。

ということは、対象としている土地の中に、売主さんの土地と里道と「？」の所有者が同居していることになります。（公図上）

謄本上の面積からしておかしいですが、公図上はそうなってしまいます。

さらに調査すると続々判明しました。要は公図がぐちゃぐちゃ。「？」の所有者は全然違うところの土地を所有しており、里道も歩行路と混同しています。

調査結果が出たところで、現状は９９％問題ないのですが、１００％ではないです。
１００％にしようとした場合、すべての境界の確定をしなければなりません。

契約自体をいったん白紙にし、一からやり直しましょうという結論になりました。
売買というのは、ほんとに一筋縄ではいきませんですね！

契約のため大阪へ行ってきました。
契約場所の近くに、囲ってあるのがとれた、現在建築中のマンション（10階建て）があったのですが、さすが大阪ですね。

写真はアップできないですが、

鉄骨のボードむき出しで、タイル張ってるところ一切なし。そのボードに直接色塗ってます。
色は真っ黒！！
エントランス部分も真っ黒。他の配色一切なしです。
火災で真っ黒になった建物みたいです。

このセンス、恐るべしです。

いったい誰が住むのでしょうね！

相当建築費ケチってますなぁ～。
あれなら坪30万円位で建てれそうです。（そんなわけないか）

先日の競売物件の落札金額です。

約１１５０万円！！！

えーっと、あの物件は賃貸で回していくしか道はない物件です。

当社の賃料予想が65,000円です。

65,000円×12か月＝780,000円
年間収入78万円です。これでいくと単純に表面で6.7％。

よしんば今入居している人がそのままいたとして（退去しますが）
75,000円×12か月＝900,000円
表面で7.8％

7.8％っていえば、ちょっとした築浅の投資用物件が買える利回りです。

物件の隣の方とかならこの金額わからなくもありませんが、そうでなければ、
買われた方は、どうされるつもりなんでしょうね！

あきらかに競売市場は、高掴みの傾向になってますね！

あのハ〇スセ〇ンさんが高値で売り抜け、某法人さんがホテル建設を計画していた土地ですが、リーマンショックで資金調達困難になり、ホテル計画頓挫してました。
その後、なんとＮＨＫ京都放送局さんがあの土地知らない間にご購入されていました！

恐るべしＮＨＫ。

ここ1ヵ月ほどブログさぼっておりました。
そんなに忙しかったのか・・・・。

全然そんなことなかったのですが、なんとなく遠ざかってました。
特製の名刺には、ほぼ毎日更新してます。みたいな事印字されていますので、
名刺渡した方から、「全然更新してないやん。」とご指摘を受けたり・・・。

どうもすみません。

先日というか1ヵ月前(^^ゞですが、競売でとある物件に入札したのですが、その概要です。
最低入札価格　４００万円　駅徒歩５分（そんなに人気ある駅ではないです。）築不祥
２階建て木造。１ＬＤＫ　現在賃貸中　（７５０００円）

という物件です。　

この物件、土地は狭い、前面道路も狭いので、他に転用がほぼ利かない物件です。
よって不動産業者はあまり行かない物件です。

こんなの待ってたの！という感じだったので、すぐに物件調査に取り掛かりました。
賃貸中なので、入居者の帰りを待ってごあいさつ。今後の予定を聞きました。
すると、もうすぐ退去しますとの事！

ん～。退去せんでおってくれたらよいのに。（ブツブツ）
となれば、金額も含めて練り直さないとだめです。

そこで、近隣の仲介業者を回って、今後この物件賃料いくら取れるかの相場を聞いて回りました。
そこで導き出された次期入居者賃料は　高くて65,000円　最悪は60,000円を見とかないとだめという結論に。

いろんな調査を経て、決定しました！入札金額。
退去後のリフォーム。転用が利かない築不祥物件。１ＬＤＫという実住物件ではまったくもって不人気（３ＬＤＫ～の間取りであれば、売りやすいですが・・・）な間取り。
これら総合的に勘案し、

〇〇〇万円に決定しました。
この金額は7割取りに行く。3割無理しないという感じの入札金額です。

もしこの物件入れてくるとすれば、業者ではなく個人の方です。
僕が不利なのは、75000円の入居者が退去するという事実を知っているとこです。

この事実を知らない方は、75000円で計算された金額で入れてくるからです。

開札当日結果が出ました！！
結果については、この次のブログで発表します！！
（もったいぶらんでよろしい？？）