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山科区はJR山科駅徒歩3分好立地商業地１棟レジ平成5年築鉄骨土地借地物件8000万円利回り10％～出ました。
2026年08月22日
いつもお世話になっております。日本収益不動産の富嶋と申します。
いつもありがとうございます。連日のご案内失礼いたします。
本日は1件です。今回ご紹介の物件は土地は借地で借りておられます。
その借りている土地の上に建っている1棟レジの建物部分が売買対象になり
ます。
いわゆる借地物件です。借地物件の良いところは売価に占める建物割合が
大きいので償却が大きくとれ税対効果が高い点と、利回りが相対的に高い
点です。償却をとりつつ利回り高いので収益は上がるという点です。
マイナス点としては、当然ながら地代賃料を支払う必要がある点と、融資を
受けるのはなかなかハードル高い点でしょうか？
しかしながら本物件のまず良い点は
１，山科駅徒歩3分の好立地
２，地代賃料は毎月27.6万円です。借地部分の登記面積は245.32㎡（74.21坪）
ありますので、坪単価の地代賃料は3719円です。
これは高いか安いかというとかなり「安い」です。郊外のいわゆるロードサイド
の土地の地代賃料と変わりません。
本物件は駅近商業地です。通常ならもっと高いはずですがどんなもんでしょうか？
３，その土地の所有者は「お寺」さんですので、営利事業を目的にされている
訳ではありませんので、その点もご安心いただけるのではないかと思います。
建物構成は
1階 テナント×2戸
2階 １K（バストイレUB）×4戸＋オーナー住居×1戸
3階 １K×6戸
4階 １K×6戸
合計１K×16戸＋テナント×2戸＋オーナー住居という構成です。
現在１K1戸空き。1戸空き予定となっております。それ以外は満室です。
またオーナー住居に関しましては売却から約半年間は転居猶予期間をください。
その間の賃料はなし。ということでご了承ください。
オーナー住居を除いた満室想定は年間11,754,000円。
対する支出は地代賃料が年間3,312,000円。差し引くと8,442,000円／年間
となります。売価8000万円ですので、地代引いた利回りは満室想定で10.55％
となります。あと売買時には地主（土地所有者）に対し譲渡承諾料が必要で、
それが約304万円必要です。
従いまして売価＋承諾料で8304万円。対する収入は844.2万円ということで
10.1％です。
これにオーナー住居部分を貸し出しした場合プラス賃料が入ってきます。
（勿論ご自身でお住まいされても良いと思います。）
住居部分の専有面積は調査中ですが、概ね50～60㎡の1LDK～2LDKと思料
しております。
１K住居部分に関してはバストイレはUBタイプですが、お部屋は8～10帖ある
広いタイプです。（室内洗濯機設置可能）
1階テナントは飲食店と美容室が入居中です。
場所はJR山科駅から南へ歩いて約3分。場所は問題ありません。
（ラクト山科も歩いてすぐです。）
売主様は個人です。相続相続で引き継がれてきました。実質ワンオーナー
です。現在も本物件にお住まいされています。
この度ご売却とあいなりました。
現在具体的な商談も少しずつ入ってきているようですので、売れ違いの場合は
ご了承ください。
どうぞご検討よろしくお願いします。
山科M8000
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住所 山科区竹鼻
交通 JR東海道本線 山科駅徒歩約3分
地下鉄東西線 山科駅 徒歩約3分
土地 約245.32㎡ 約74.21坪＊売買対象外
用途 商業地域
建ぺい 80％
容積 400％
道路 公道幅員約6.5Ｍに接道しています。
地型 整形地です。
＜売買対象＞
完成 平成5年4月
構造 鉄骨造スレート葺4階建て
規模 店舗×2戸＋1K×16戸＋オーナー住居×1戸
延床 約663.44㎡ 約200.69坪
満室想定 11,754,000円＋オーナー住居部分（賃料未定）
売価 8000万円（税込み）
利回り 10％～
検査済み 無
オートロック 有
エレベータ― 無
ご検討よろしくお願いします！お気軽にお問合せください。