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左京区宝ヶ池駅徒歩2分好立地1棟ファミリーM平成3年築RC造1.54億円→1.44億円OKいただきました！結果利回り7.66％です。
2026年05月18日
暑い日が続いてますね。本日も30度越えということで、熱中症にはお気をつけ
てください。
本日は1件です。叡山電鉄宝ヶ池駅徒歩2分。地下鉄烏丸線国際会館前駅徒歩
14分。自転車5分。という立地の物件のご案内です。
価格1.54億円ですが1.44億円でなんとかなんとか交渉させていただき、
先週売主様よりOKという言質いただきました。
1000万円ダウンですので、結構売主様としても重い決断だったと思います。
是非この熱の冷めやらぬうちに買付いただきまとめていきたいと思います。
どうぞお時間あればお読みください。
本物件のポイントとしては
１，土地が約114坪あり、300㎡以上ですので、買い替え特例使える物件です。
２，鉄筋コンクリート造の4階建てファミリー物件。（希少）
３，駅近（駅徒歩2分）
駅近、ファミリー、RC、で利回り7.5％～という物件です。なかなかないと
思います。
その理由は1点（ご確認ください。）
「建ぺい率が5％オーバーしています。」
本物件の所在するエリアは、第2種中高層住居専用地域に指定されており、
通常建ぺい率は60％なのですが、風致地区という景観を守る規制が厳しい地区
のため40％に制限されています。
本物件は計算すると40％のところを45％と5％だけオーバーしております。
それが少し安い理由でございます。
しかしながら、現在のオーナー様もその前のオーナー様も普通に融資受けて
購入されています。
＊容積は収まっております。ご安心ください。
建物構成は
1階 店舗（デイサービスと学習塾） ＊2014年と2015年から借りておられます。
2階 約170㎡のワンフロア住居（6LDK）
3階 1LDK～2DK×4戸
4階 1LDK～2DK×4戸
合計11戸
という構成です。
修繕履歴としては
１，2013年大規模修繕工事済み
２，2024年2階約170㎡部分フルリノベーション工事（約400万円）
３，2024年6月屋上防水工事、4階共用廊下部分
という履歴ございます。適宜お金かけてしっかり修繕されている物件だと
思います。
場所はいい雰囲気と場所です。宝ヶ池駅から西へ北白川通を渡り、高野川の
手前に建っており、角地でリバーサイドでありながら、前面道路は歩道含め
幅員約8M程度ある公道に面しており、間口も約20Mあるワイドな整形地です。
将来的には住宅用地としても売却可能で、間口が広い整形地ですので、区画も
分割しやすい形状の土地です。
固定資産の評価額も土地建物合わせて約9300万円の評価額となっております。
売価1.54億円→1.44億円ですと、評価額の1.5倍以内ですので、銀行の評価も
申し分ないと思います。
建物外観はグレーを基調としたタイル張りの外観で、高級感ある建物になって
おります。
是非この値下げいただいた熱の冷めないうちにご検討いただけませんでしょうか？
どうぞご検討よろしくお願いします！
宝ヶ池スクエア
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住所 京都市左京区上高野
交通 叡山電鉄 宝ヶ池駅 徒歩約2分
土地 377.73㎡ 約114.26坪
用途 第2種中高層住居専用地域
建ぺい 60％（40％風致）
容積 200％
建物 店舗・事務所・共同住宅
完成 平成3年1月
構造 鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
規模 店舗×2戸＋住居×9戸
駐車場 2台
延床 630.09㎡
年収 1100万円（満室です。）
売価 1.54億円→1.44億円（税込み）今ならOKいただけると思います！
利回り 7.16％→7.66％
検査済み 無
エレベータ― 無
オートロック 無