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実勢土地値以下左京区下鴨東地区平成5年築軽量鉄骨造パナホーム施工ハイツ＋戸建て（賃貸中）2棟7500万円利回り7％出ました。
2026年04月08日
先日売主様よりとお話させていただき、7980万円だった価格を今回
7500万円に値下げいただきました。
結果利回りが6.6％→7％になりました！
左京区出町柳エリア、大型戸建て＋ハイツの複合物件、両方パナホーム施工、
オールセパレート物件、土地318.63㎡（道路部分約66㎡含む）と300㎡以上
の土地になりますので、買い替え特例が利用可能だと思います。（正式には
必ずおかかえの税理士さんにご確認ください。）京大通学圏という物件が
7％で出ました。
是非この機会にご検討ください。
土地はトータル318.63㎡ありますが、このうち道路部分に提供している部分
が約66㎡ございますので、実際の有効宅地面積は約252.63㎡約76.42坪です。
土地値換算しますと概ね約98万円／坪となります。（7500万円÷76.42坪）
周辺事例見ておりますと概ね100～130万円程度と思料します。
従いましてこの7500万円という価格ですと実勢土地値以下という価格になります。
場所は出町柳駅から北へ高野川沿いを歩いて約13分。ローソンが川沿いに
ございますが、そこから徒歩50M程度歩いたところです。
閑静な住宅地の一角にたたずんでおります。
大まかな場所で言えば、出町柳駅と高野の阪急モールの中間地。という
エリアになります。このエリアは京都大学の通学圏内ですので、賃貸付け
問題ないエリアです。
建物構成ですが敷地に2棟建っております。
＜戸建て棟＞
5LDK延床145.12㎡の2階建て（戸建てにしては大型の部類に入ります。）
間取りは
1階 リビングダイニング17帖（広いです！）和室6帖、浴室洗面室トイレ
2階 洋室10帖、洋室6帖、洋室6帖、洋室5.5帖、トイレ、大型クローゼット
という間取りで、トイレが2か所あり、かつ各部屋も独立しておりますので、
もうシェアハウスにも転用できる素晴らしい大型の戸建てです。
（現に、今借りていただいている学習塾の法人さんは、従業員さん（4名か
5名）のお住まいにされてます。）
このシェアハウスにもできる大型戸建てが現在14万円という賃料で貸し出し
されてます。（シェアハウスの事を考えると安い賃料ではないかと思料します。）
＜ハイツ棟＞
1Kバストイレセパレートタイプ×6戸
満室稼働（1戸5万円で貸し出ししております。）です。
ハイツの方は後付けかもしれませんが、オートロック（暗証番号解除）付き
になってました。
修繕履歴としましては、大型戸建ての方を2022年にエアコン新設、ガス給湯器
新設、キッチンビルトインコンロ入れ替え、クロス張替え、網戸交換等
行いキレイにして現在のテナントさんに貸されています。
いかがでしょうか？再検討いただけそうでしょうか？
ご不明な点等あればお気軽にお問合せください。
ちなみに、建て替えて新築アパート建てられる予定だったので、建て替え
プラン図面もございます。当面は賃貸で回して、将来建替える際のご参考に
していただいても良いと思います。
銀行プレゼン用にも使えます。
どうぞこの機会にご検討よろしくお願いします。
TAKANOHAハイツ
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住所 左京区高野清水町
交通 京阪鴨東本線 出町柳駅 徒歩約13分
土地 約318.63㎡ 約96.38坪（約66㎡道路部分含む）
用途 準工業
建ぺい 60％
容積 200％
道路 公道幅員約4.4Mに約6.3M接道しています。
私道幅員約4Mに約21M接道しています。
地型 ほぼ整形地
完成 平成6年築（戸建て、ハイツとも同時期の建物です。）
構造 軽量鉄骨造スレートぶき2階建て
規模 戸建て＋共同住宅6戸
延床 戸建て 145.12㎡
ハイツ 108.18㎡
収入 528万円
売価 7980万円→7500万円
利回り 6.6％→7.04％
検査済み 無
エレベーター 無
オートロック 有（ハイツのみ）