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【終了】山科区区分ファミリーオーナーチェンジ椥辻駅徒歩4分イオン徒歩2分980万円出ました！
2024年01月29日
皆様おはようございます。
京都収益物件マーケットです。
山科区区分ファミリーオーナーチェンジ椥辻駅徒歩4分イオン徒歩2分980万円出ました！
ラール山科スカイハイツという分譲マンション（ファミリー）のご紹介です。
昭和59年のSRC造7階建ての4階部分。
独立タイプの2LDKです。（バルコニーは北、東、西にあります。）
本物件の特徴は現在の入居者さんの賃料が安い（5.9万円）ため、その賃料に
引っ張られる形で、売価が安いと思います。
実住（実際に住まれる方）の場合は、1200万円前後でも違和感ない物件です。
価格980万円ですので、現在の入居者さんが出られるまでは賃貸で運用し、
退去されたら、改装して空き状態で売却されるか、新たな賃料設定（おそらく
7～8万円前後は取れると思います。）で賃貸募集されるかというところです。
元々売主さんご自身が住んでおられましたが、平成13年から賃貸にだされてい
ます。その際全面改修工事されておられます。
平成13年から借りてもらっていた女性の方が、平成29年にご結婚され引越し
することになり、当時このマンションの別の階に住んでいたその女性のお母さまが、
本物件に引き続き住みたいという事で、室内を改装工事したうえで貸しにだされ
ました。
契約者はこのお母さま（ご年齢80代の方です。）です。保証人にはその娘さんの
旦那さんになってもらってます。（大手企業勤務のお堅い方です。）
現在まで勿論家賃滞納等ございません。
ご安心ください。
売主さんは個人です。売却理由は資産整理の一環です。
ラール山科スカイハイツ
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住所 京都市山科区椥辻中在家町
交通 地下鉄東西線 椥辻駅 徒歩4分
専有 51.70㎡ （登記上は49.36㎡）
用途 居宅
構造 SRC造7階建て4階部分
完成 昭和59年2月
現況収入 80.4万円（5.9万円／月額＋更新料）
支出
管理費 8,270円
修繕 14,990円
その他 2,400円
合計 25,660円
年間 307,920円
固都税 56,088円
差し引き 439,992円
価格 9,800,000円
NET利回り 4.4％
過去の取引事例見てみると概ね15万円～30万円／㎡の取引です。
15万円は1階とか日当たり等で安くなっていると思います。
本物件は4階部分ですので、概ね20～25万円／㎡（1142～1292万円）
程度で違和感ありません。
ワイドスパン（幅約14ｍあります！）の物件で主なベランダの向きは4階ですが、
抜けておりますので圧迫感一切ありません。
ほぼ独立型。隣接していないタイプの住戸です。その点も大いにプラスの
物件です。
場所は椥辻駅徒歩圏。イオンまで徒歩3分程度。区役所や病院も駅前にあり
椥辻駅は山科では山科駅に次ぐ人気の駅となっております。
是非この機会にご検討ください。