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出ました。場所1等地三条新京極。土地42坪付建物は平成8年RC6階建てのうち地下1階～3階部分の所有権（区分所有）テナントです。
2024年01月31日
皆様おはようございます。
京都収益物件マーケットです。
出ました！！場所1等地三条新京極。土地42坪付建物は平成8年RC6階建てのうち地下1階～3階部分の所有権（区分所有）テナントです。
まずはスペックからお伝えします。
価格は7.48億円（税込み）
賃料収入は年間で約4000万円（税込み）
支出は建物は区分所有の形態になりますので、共益費、修繕積立金、管理費
等々の支出が固定でかかります。
その他固都税、組合費、諸々のいわゆる総支出額としては年間約650万円
（固都税含む）
差し引きの収入は約3350万円
NET利回りは4.4％という、この1等地の立地に対しては目のくらむような
高利回り物件です。
勿論この高利回りの理由は建物の所有が区分所有という点にあります。
しかしながら以下のような特徴があります。
１，建物は平成8年のRC6階建てで総延べ床面積は約3300㎡です。
そのうちの約19％にあたる約550㎡が持ち分になります。
２，建物自体は今回の売主さん分含め3筆にわかれています。従いまして
建物所有者としては合計3者になります。
３，建物全体の約75％保有しているのは、京都で老舗の音楽関係の会社です。
（有名な会社さんです。）
あと今回の売主さんが保有する19％。
あとお一方は個人所有されている約6％分。
という構成です。
従いまして、区分所有者が100人や200人いる、いわゆる区分マンション等とは
違う点です。
４，あとここが大きなポイントですが、土地は新京極通に面した土地2筆約42坪
分を完全所有しております。将来建物を解体しても、しっかりと新京極通に
面した間口約14Mの整形地の土地がしっかりと残る。という点です。
建物全体の敷地は約250坪あり、土地は敷地権（いわゆる建物持ち分の応じた
土地の持ち分権）ではなく、完全なる所有権です。
この点が検討するうえで大きな大きなポイントです。
土地が敷地権（区分マンションのほとんどは敷地権です。）の場合、単純に
土地の持ち分という扱いになるので、土地を担保に銀行も融資はしないですが、
今回は完全なる所有権で、なおかつ新京極に面した間口の広い42坪の土地
になりますので、銀行さんも融資するのに全く問題ありません。
現在のテナントはその新京極に面した1階テナントは大手コーヒーチェーン。
2階はドッグラン。地下と3階は老舗大手の企業がそれぞれ借り受けています。
1階のコーヒーチェーンも2階のドッグランも坪単価2万円以下で貸し出し
しておりますので、場所考えると賃料は安いです。
（1階は概ね3～5万円程度のエリアと思料します。）
建物自体は新京極通と三条通にも面しており、規模としては大きい建物です。
元々の所有者は大手の菓子メーカーです。（上場企業）
新京極通に面した土地を昭和25年から所有しており、平成8年に隣の敷地約
200坪程度所有していた老舗の音楽メーカーから、建物を共同で建てたいという
オファーがあり、共同で建てた建物と思料します。
それからずっと保有されてきましたが、昨今の上場会社の宿命でしょうか。
資本効率の向上を東証から通知されており、いわゆる貯めこんだ本業以外の
資本については、より積極的な運用を求められています。
おそらくその流れで、売却されたのだと思います。
で昨年その菓子メーカーから買い受けたのが今回の売主さんです。
（大手不動産会社）
元の所有者の菓子メーカーからすれば、売却となればしっかりとした公正な
入札を行い、なおかつ買い手はプロで上場会社に絞られます。
（上場企業なので、このプロセスを必ず踏みます。）
そしてもし入札で落とした会社が長期保有の上場不動産会社だったら、今回の
物件は表にでることなく、そのままその会社が長期保有していたはずです。
しかしながら落とした今回の不動産会社さんは、長期保有の不動産会社さんでは
なかったのです。（幸いにも）
改めて今回の売主さんに感謝しなければならないかもしれません。
このような1等地の物件を転売してくれるのですから。
通常「転売」という言葉の響きは「利益載せられている」というのと同義語
になるので、あまり使いたい言葉ではありませんが、今回の物件はよくぞ
「転売」していただけましたね。という感じでしょうか。
ということで長々すみません。是非是非ご検討ください。