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ライオンズマンション京都三条高倉。イノダコーヒー目の前オーナーチェンジ物件出ました。
2023年10月03日
皆様おはようございます。
本日は区分マンション（ライオンズマンション京都三条）の
8階建て7階部分の角部屋１DK。専有面積32.15㎡（約9.71坪）の広さある
物件です。
坪単価133万円／坪という、立地とロケーションで考慮すると格安の物件です。
（通常田の字地区のA地区（烏丸～河原町、御池～四条間）と呼ばれる場所
では坪単価300万円以上はざらにあります。）
単身向けあるいは二人入居向けの間取りですので、それでも150～200万円
は必ずします。
過去の取引事例でも150万円、224万円という坪単価で取引されていますので、
まず133万円は安いはずです。しかも１DKで専有３２.15㎡あり、南向き
のベランダで角部屋ですので、それら考慮すると安いと思います。
安いのには勿論理由があり、現在の家賃が安いため、それに引っ張られている
形になります。（従いまして利回りとしては表面5.8％ NETで3.68％という
利回りになります。）
ライオンズマンション京都三条
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住所 京都市中京区三条通高倉東入
交通 地下鉄烏丸線 烏丸御池駅 徒歩約7分
専有 32.15㎡
間取り 1DK（バストイレはUBタイプ。脱衣所付）
構造 RC造8階建て7階部分
完成 昭和62年
現況収入 6.3万円
支出
管理費 13,100円
修繕 10,000円
合計 23,100円
差し引き 39,900円
年間 478,800円
価格 13,000,000円
NET利回り 3.6％
利回りで見ると厳しいのですが、いわゆる実住（実際に住む方）の目線で
の坪単価は場所考えると安いのです。
場所はイノダ本店の近くで、イノダ三条店の目の前（現在は建て替え工事中）
三条通に面し、賑やかな通りですが、ごちゃごちゃ感はなく洗練された通り
となっております。
場所はとにかく誰もが認める一等地です。
7階の南向きですので、日当たり眺望とも問題ありません。角部屋です。
とりあえず購入いただき、しばらく賃貸で回していきながら、退去されれば
賃料アップ（バストイレUBですので、ここをシャワーブースとトイレの
セパレート工事し、キッチン交換し内装整えれば7.5～8.5万円程度取れる
ロケーションです。）されるか、セカンドハウス等の自己使用されるか、あるいは
売却されるか。
売却時は坪単価150万円～200万円（1500～1800万円でも販売価格に違和感
ありません。＊但し空室即入居が条件）程度狙って売却も可能と思います。
又日本全体がインフレの領域に入って（良くも悪くも）いくその門口に立っている
という感じですので、当然ながら賃料も上がってくるのではないか（特に場所の
良いところは）と思料します。
是非是非ご検討よろしくお願いします。