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【販売終了】山科駅徒歩9分（竹鼻扇町）新築（来年３月完成予定）１LDKアパートメント6.5％出ました！
2023年06月01日
６月第一弾は新築アパートメント。
人気の山科駅徒歩９分という好立地ながらなんとなんと6.5％の利回り物件出ました。
価格は18,250万円（しかも建物消費税込みです！）
劣化等級3級取得予定のアパートメント3階建てです。
是非是非最後までお読みいただければと思います。
（足速い物件ですので、売れ違いの場合はご了承ください。）
仮称）グラシアスコート山科
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住所 京都市山科区竹鼻扇町
交通 地下鉄東西線 山科駅 徒歩約9分
JR東海道本線 山科駅 徒歩約11分
土地 約472.89㎡ 約143.05坪
用途 第1種中高層住居専用地域
建ぺい 60％
容積 200％
前面道路 私道幅員約4M
完成 令和6年3月完成予定
構造 木造3階建て
延床 約495.03㎡
劣化等級 3級取得予定
（1級、2級、3級とありますが、3級は一番上位であり耐用年数75～90年を
想定した作りとなっており、最も性能が高い建物基準となっております。）
規模 1LDK（31㎡～41㎡）タイプが12戸
（もちろん全戸バストイレ洗面台脱衣所別の3点セパ）
駐車場 2台
賃料想定 989,000円
年間想定 11,868,000円
売価 182,500,000円（建物消費税込み）
内訳 土地代金 78,000,000円
建物代金 95,000,000円
建物消費税 9,500,000円
合計 182,500,000円
利回り 6.5％
土地相場としては概ね70万円程度です。現在販売で出ている売り土地で坪110万円というのがありますが、まあこれは少し高すぎると思います。
木造の建築費も昔のように坪50万円とかで建てれないご時勢ですので（それ以上します。）
色々計算すると、この1.825億円というのはほぼ原価という計算になります。
土地の形が旗竿なので、その分土地価格が少し落ちるかもしれませんが、精々その程度です。
設備としては
次世代型オートロック（最先端の顔認証付）、防犯カメラ、宅配ボックス、外出先でも来訪者とやり取りできるスマートコール、
携帯でドアの解除ができるスマートロック等々最先端の設備導入予定です。
場所は山科駅と音羽病院の中間地点です。（静かな住宅街の一角です。）
間取りは1LDKで、賃料は一番安い設定で共益費込み7.4万円。高い賃料でも
8.5万円の設定賃料です。欲張った新築プレミアム賃料ではないと思います。
山科駅周辺は、元々人気の高い地域ですが、京都市の人口対策でまだ決定ではありませんが、
建物の高さ制限が撤廃される予定です。
タワマン、オフィスビル等の建築も可能になるため、今後更に人口増加が見込める地区です。
また音羽病院（総スタッフ約2千名の大規模な病院です。）と山科駅の中間なので、病院関係者の入居も見込めます。
金融機関から見たら劣化等級3級取得予定の物件というのは3世代にわたり住むことができる住宅（75～90年）ですので、
期間は25年は問題なく取れるはずですし、30年も可能です。
是非是非この機会にご検討ください。
こちら足速い可能性ありますので、売れ違いの場合はくれぐれもご了承ください。