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桂駅徒歩9分10％～出ました！
2022年02月08日
本日は1件です。
桂駅徒歩9分の1階事務所2階3階１K2戸の合計3戸の小ぶりな1棟マンションの
ご案内です。
稲荷山M
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住所 西京区桂稲荷山町
交通 阪急京都線 桂駅 徒歩約9分
土地 約41.80㎡ 約12.64坪
構造 鉄骨造陸屋根3階建
延床 約68.21㎡
完成 昭和63年1月
規模 1階事務所 約7坪（キッチン、トイレ付）
2階住居 約12帖の広めワンルーム（UB）
3階住居 約12帖の広めワンルーム（UB）
現況収入 912,000円（2階3階入居中。1階事務所のみ空き）
満室想定 1,836,000円
売価 1780万円
利回り 10.31％
角地です！
1階の事務所約7坪ですが、去年8月に床張り替え、クロス張替え、キッチン
新調、トイレ新調、玄関建具新調、したところですので、事務所内はとっても
キレイです。（エアコンも新調されてます。）
その分賃料設定を7.7万円に設定されています。
本物件は住宅地の中ですので、角地とはいえ、目立つ場所でもありませんので、
7.7万円は欲張り過ぎの家賃だと思います。
概ね家賃は5万円が適正ではないかと思いますので、満室想定は当社想定
1,512,000円となります。そうすると利回りは8.5％となります。
勿論7.7万円で決まればそれに越したことはないのですが・・・。
完全なる住宅地の中ですので、店舗としては料理教室とか整体等、近くには
コーヒー豆専門のお店もあるので、店舗系でもがんばったらできる場所なの
かもしれません。（しかしながらほぼ住民の方しか通らない道なんです。）
とはいえネットの時代ですので、場所はあまり関係ないと思いますが・・・
（かくいう当社も創業した当時は小さなワンルーム（家賃3.5万円）でスタート
しております。思いっきり住宅街のしかも2階。）
という事で、上手にテナント見つけられれば10％以上回る物件です。
固い線で8.5％でしょうか。
外観は築相応の少しやつれ感ありますので、塗りなおし等されればこれは
又全然違ってきます。（賃料も取れると思います。）
2階3階の住居部分（ワンルーム）は部屋が広い（12帖の洋室）タイプです。
4万円前後で入居中ですので、桂駅徒歩9分なら高くない賃料設定です。
建物自体が小さいので、外壁や階段部分等塗りなおしされるにしても、それほど
お金かかりません。1階が空いている今なら、ご自身でDIYされても良いかも
しれません。