会員様向け配信情報
【販売終了】京都駅徒歩5分平成18年RC1棟マンション出ました！
2022年02月28日
本日は1件です。
京都駅南口から徒歩5分の大通り面した10階建てのRC物件のご紹介です。
3億円オーバーですので、ご興味ないか方はスルーしてください。
京都駅37
╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋
住所 南区東九条
交通 JR 京都駅 徒歩約5分
地下鉄烏丸線 京都駅 徒歩約5分
土地 約182.07㎡ 約55.08坪
建物 約755.38㎡ 約228.5坪
完成 平成18年1月
構造 RC造10階建
規模 店舗×1戸＋1K（全戸バストイレ洗面台別の3点セパ）×24戸
年収予想 約2000万円
売価 37,000万円（税込み）
利回り予想 5.4％
検査済み 有
大通り面す角地です。
これだけのスペックですと、間違いなく合格です。
私たちも正々堂々とハイ、どうぞといえるのですが、ハードルが２つほど
ございます。
まず第一、1階のテナントは良くありますが、車庫転しています。
新築時の建築申請の際は駐車場として申請されています。
検査済み取得後テナントに転用している形です。
その結果容積等のオーバーがあるのかないのかは現在調査中です。
第二、売主さんから開示いただいている書類としては平面図、課税明細書
それから年間（月ごと）の収支表の3点です。
細かいレントロールは開示してもらえていません。（ここがハードルです。）
売主さんとしては、この場所でこの物件でこの利回りなら、細かいこと言わずに
買う人は買うやろ。というスタンスです。
私も結構食い下がったのですが、いかんせん昔気質の方ですので、開示は
してもらえませんでした。
しかし管理会社から送られてくる年間の収支表（月ごとの総賃料の金額が明記
されたもの）は開示いただいております。
それを見ると合計（家賃＋共益費）で20,064,047円。
水道代等は別途となっております。純粋に家賃と共益費のみで年間約2000万円
と算出しております。
その2点がハードルといえばハードルです。
しかしながら京都駅徒歩5分のRC（見た目パリッとしています。）が5.5％
という利回りですので、なかなかないと思います。
コロナ前のホテルラッシュの時期でも、ホテルに転用せずずっと賃貸で回して
来られました。
場所がら大通り面した10階建ての建物ですので、ホテル転用でも全く問題
ありませんでしたが、昔気質の方なので見向きもされなかったんだと思います。
1階の店舗も坪1万円程度で貸し出されていますので、なんと言いますか
欲張っておられないです。
当然ながら住居部分も25㎡程度ある広さですが賃料は平均6.5万円（共益費含む）
という管理会社任せの欲張った賃料ではありません。
背伸びしたらもっと賃料取れる物件ですが、全然そういう努力はされていない
と思います。
ハードルもありつつ、賃料の伸びしろもある物件です。
是非是非ご興味ある方はお問合せください。