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【販売終了】伏見区丹波橋駅徒歩４分オーナールーム付き１棟マンション出ました！
2022年01月12日
銀座町M
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住所 伏見区銀座町
交通 京阪本線 丹波橋駅 徒歩約4分
近鉄線 丹波橋駅 徒歩約6分
京阪本線 伏見桃山駅 徒歩約5分
土地 約155.85㎡
構造 鉄骨造3階建
延床 約250㎡
完成 平成元年
規模 1階オーナールーム（5LDK）2階、3階は１K×10戸
の合計11戸
現況収入 350万円＊現在1Rは10戸中5戸空きです。
満室想定 590万円＊1階オーナールームをリースバックさせていただきます。
売価 7000万円（税込み）
利回り 8.4％
現在1階にオーナーさん住んでおられます。売却後もしばらくはリースバック
（家賃9万円にて）していただくのが売却の条件になります。
（移転先がみつかるまで）
お年は70代のご夫婦の二人で住んでおられますが、高齢になり管理もしんどく
なってこられたのが売却理由です。
プラス材料としては、修繕をまめにされておられるところです。
やはりご自身で建てれ、なおかつ1階に住んでおられますので、とにかく
キレイにされています。
2010年頃 階段の長尺シート張替え
2016年頃 共用部廊下の天井塗装
2018年10月 貯水槽モーター交換
2020年 給湯器全部屋交換
2020年 屋上防水工事
2021年 外壁。手すり塗装←（こちらは奥様ご自身でされています。）
奥様は塗装等はお手の物のようで、ほぼプロ並みの仕上がりです。
従いまして、購入後当面の修繕等は不要となります。
2階3階のワンルームが10戸中5戸空いている理由としては、入居者の属性を
吟味しすぎ。1階にご自身住んでおられるので、理由はわからなくもないですが、
あまり厳しくすると部屋付け業者さんから敬遠されるケースもあります。
そのあたりの案配がなかなか難しいところです。
部屋は6帖のユニットバスタイプ。洗濯機はベランダに設置可能な物件です。
（よくあるタイプの間取りです。）
余談ですが、この物件の住所地が伏見区銀座町となっております。
銀座の発祥の地がここ伏見銀座でございます。江戸時代に金銀の売買を行う
役所が「銀座役所」とよばれており、その最初の場所がこの銀座町でした。
その後今の東京の銀座に移転したようです。
全国各地に銀座と名の付く場所はありますが、町名として残っているのは
この伏見銀座と東京の銀座だけだそうです。
余談でした。
物件の近く（歩いて1分）には大型スーパーもあり、伏見区役所もあり、
また丹波橋と伏見桃山の中間地点にあり、伏見区でも人気エリアの一角で
ございます。大手筋商店街にも近いですので、非常に便利な場所です。
売主さんもこの地で生まれて、ずっと暮らしてこられましたので、なかなか手放す
のは寂しいですが。との事です。
又売却するのは近隣の方には知られたくないとの思いが強いので、内内で
お願いしますとのことです。
もう一つプラスの点としては、1階のオーナールームは5LDKある広さですので、
一般に貸し出すと12～13万円程度は家賃取れると思います。
とりあえずは9万円にてリースバックするかたちですが、売主さん退去されれば
家賃アップは確実です。（その退去の際はリフォーム費用がかかると思いますが）
あと価格の面ですが、気に入っていただきましたら、多少なりとも交渉させて
いただきますので、その点含めまして是非是非ご検討よろしくお願いします。