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【販売終了】下京区大宮通沿い築浅1棟マンション6%~出ました。

2021年12月12日

大幅値下げされましたので、配信させていただきます。
2.98億円→2.38億円
4.8%→6%

という大胆な値下げとなりました。

梅小路M
╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋
住所  下京区
交通  JR山陰線 梅小路京都駅西駅 徒歩約8分
土地  約200㎡
構造  鉄骨造5階建
延床  約550㎡
完成  平成29年1月
規模  1K、2K、1LDK(21.15㎡~37.69㎡)×16戸
    (全戸バストイレ洗面台別の3点セパ)
現況  13戸/16戸入居中。3戸空き
現況収入 約1200万円
満室想定 約1446万円
売価   2.38億円
利回り  6%

大宮通りの七条上がった大宮通り沿いの物件です。元々はこちらの物件
ホテルとして運用されていました。
大宮通りに面しているのと、京都駅からバス一本。バス停徒歩1分。
というロケーションですので、稼働率は85%以上あったようです。

しかしながら昨年のコロナの影響で休館され、その後賃貸マンションとして
運用を再開されました。
現在16戸中13戸が入居中で、3戸が空きとなっております。

ホテルですが、建てたときからマンション仕様となっておりましたので、
運用上問題ありません。オートロック。EV付きです。

間取り図面見てもらえればわかりますが、割とどの部屋も広く、なかなか良い
間取りです。
室内設備も充実しております。モニター付きインターフォン、システムキッチン
(2口)、浴室乾燥機、ウォシュレット等

現在経費が結構高いのが難点です。例えばエレベーターの保守点検に
月額50,600円も支払っておられたり、固定資産税もホテルとしての固定資産
税となっておりますので、割高です。しかしながら、マンションに変更されて
いますので、来年度は結構下がるはずです。またエレベーターの保守点検も
保守会社変更等すれば、普通はこれくらいの規模なら2万円前後のはずですので、
経費だいぶ削れると思います。

価格は大幅値下げしてもらいましたが、感覚としてさらに値下げもやむなし。
という雰囲気が場を覆っておりましたので、価格についてはさらに突っ込んで
いきたいと思います。

龍谷大学大宮キャンパスの目前。京都駅からのアクセスも良く、梅小路駅
も新設され、大通りに面したロケーションで治安もよく、物件の隣は
龍谷大学の付属中学のキャンパスとなっております。
日当たり良好。なかなか良い物件です。

現在募集の賃料は頑張ってる賃料ですので、少し賃料目安を下げる必要が
あります。その下げた目線での6%目線くらいは確保したいところですね。
その点含め交渉してまいります。
売主さんには単純に値下げさせてください。というよりは、その点を理路整然と
説明させていただき、ご納得いただけるよう頑張ってみます。

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