会員様向け配信情報
【販売終了】下京区大宮通沿い築浅1棟マンション6％～出ました。
2021年12月12日
大幅値下げされましたので、配信させていただきます。
2.98億円→2.38億円
4.8％→6％
という大胆な値下げとなりました。
梅小路M
╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋
住所 下京区
交通 JR山陰線 梅小路京都駅西駅 徒歩約8分
土地 約200㎡
構造 鉄骨造5階建
延床 約550㎡
完成 平成29年1月
規模 1K、2K、1LDK（21.15㎡～37.69㎡）×16戸
（全戸バストイレ洗面台別の3点セパ）
現況 13戸／16戸入居中。3戸空き
現況収入 約1200万円
満室想定 約1446万円
売価 2.38億円
利回り 6％
大宮通りの七条上がった大宮通り沿いの物件です。元々はこちらの物件
ホテルとして運用されていました。
大宮通りに面しているのと、京都駅からバス一本。バス停徒歩1分。
というロケーションですので、稼働率は85％以上あったようです。
しかしながら昨年のコロナの影響で休館され、その後賃貸マンションとして
運用を再開されました。
現在16戸中13戸が入居中で、3戸が空きとなっております。
ホテルですが、建てたときからマンション仕様となっておりましたので、
運用上問題ありません。オートロック。EV付きです。
間取り図面見てもらえればわかりますが、割とどの部屋も広く、なかなか良い
間取りです。
室内設備も充実しております。モニター付きインターフォン、システムキッチン
（2口）、浴室乾燥機、ウォシュレット等
現在経費が結構高いのが難点です。例えばエレベーターの保守点検に
月額50,600円も支払っておられたり、固定資産税もホテルとしての固定資産
税となっておりますので、割高です。しかしながら、マンションに変更されて
いますので、来年度は結構下がるはずです。またエレベーターの保守点検も
保守会社変更等すれば、普通はこれくらいの規模なら2万円前後のはずですので、
経費だいぶ削れると思います。
価格は大幅値下げしてもらいましたが、感覚としてさらに値下げもやむなし。
という雰囲気が場を覆っておりましたので、価格についてはさらに突っ込んで
いきたいと思います。
龍谷大学大宮キャンパスの目前。京都駅からのアクセスも良く、梅小路駅
も新設され、大通りに面したロケーションで治安もよく、物件の隣は
龍谷大学の付属中学のキャンパスとなっております。
日当たり良好。なかなか良い物件です。
現在募集の賃料は頑張ってる賃料ですので、少し賃料目安を下げる必要が
あります。その下げた目線での6％目線くらいは確保したいところですね。
その点含め交渉してまいります。
売主さんには単純に値下げさせてください。というよりは、その点を理路整然と
説明させていただき、ご納得いただけるよう頑張ってみます。