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【販売終了】東山区フルリノベーションファミリー9％出ました！
2021年02月27日
東山区は東福寺駅徒歩10分のフルリノベーションAPのご紹介です。
アパート→フルリノベーション（ゲストハウス）→アパート戻し
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住所 東山区泉涌寺東林町
交通 京阪本線 東福寺駅 徒歩約10分
JR奈良線 東福寺駅 徒歩約10分
土地 約160㎡
構造 木造2階建て
完成 昭和48年・平成28年にフルリノベーション済みです。
規模 2LDK×3戸
延床 約200㎡
元々古いアパートだったものを平成28年に全改装（フルリノベーション）
し、メゾネットタイプ（2階建て）の2ＬＤＫ×3戸にされました。
ゲストハウスとして運用し、その後コロナの影響もあり去年の5月にゲストハ
ウス終了しております。
現況 全空
満室想定（年間） 360万円→当社再査定し満室賃料想定は306万円
売価希望 4,000万円→3,500万円
利回り 9％→8.7％
概ね各戸60㎡の2階建て2ＬＤＫ、室内フルリノベーション済みの物件ですので、
エリア考慮し1戸当たり10万円で試算しておりました。
室内はすべて新調（風呂、トイレ、キッチン、洗面台）されており
又外壁も塗り直しをして見違える物件になりました。
そういう意味では築4年の築浅APと思って頂いても良いかと思います。
（少し言い過ぎでしょうか？）
＊ほぼ新築建てるのと同じくらいの金額がかかっています。
しかしながら、より一層固い賃料想定に引き直ししております。
（1戸当たり85,000円）
そうすると85,000円×3戸×12ヶ月＝306万円
という計算です。
販売価格は当初4,000万円でしたが、3,500万円で了解もらっております。
しかしながら、固い賃料で見た場合の利回りがやや下がっておりますので、
（9％→8.7％）ここはもう少し売主さん説得し、3200万円で話を持っていきたい
と思います。
その場合は9.5％です！
固い賃料目線＋価格800万円ダウンという2割安という事になります。
勿論家賃85,000円で募集する必要はありません。
10万円で募集していただいても構わないのです。当然ながら家具家電付ですので、
強気で募集も可能です。
外観は淡いオレンジ色の外壁に塗装しなおしております。
写真映えもしますし、実際キレイです。
ファミリータイプの物件が9.5％。場合によっては11％というなかなかない
物件です。
ランニングコストも、電気代ほとんどかからないの
水道代は入居者が支払いますし、又戸建て感覚の2階建て住居ですので、
共用部ってないので、清掃もたぶんほとんど必要なし。
清掃必要あれば本人が掃き掃除くらいします。
（一戸建ての場合、本人がするのと同じです。）
従って必要なのは固定資産税と火災保険くらいです。
又ワンルームと違い、一度入居されると長く入居されるのが特徴ですので、
入れ替わりのコストも少なくてすみます。
東福寺駅まで徒歩10分で、京阪とJRが使えますので案外と便利な場所です。
日赤病院の裏のエリアです。
家具家電は当然ながら備え付けられております。これはそのままお渡ししても
良いですし、必要なければ引き上げます。との事です。
参考までにゲストハウスされていた時は年間約1000万円の売上があったそうです。
今なら内覧可能です。ご興味ある方は是非ご覧ください。
3,200万円目指しますので、是非是非ご検討ください。