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【販売終了】地下鉄石田駅徒歩8分築浅レジ13％～出ました。
2020年12月25日
本日は商談ブレイク（買主様都合により）しましたので、改めまして
再案内させていただければと思います！
伏見区から地下鉄東西線の石田駅徒歩8分の築浅（平成21年）の
鉄骨物件です。
現在大手企業が一括借上げしております。その借上げ賃料の計算で
利回り9.56％～という物件が出ました！！
かつ積算評価＞売価物件です。
サブリース外せば13％～回る物件です。
石田レジデンス
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住所 伏見区石田
交通 地下鉄東西線 石田駅 徒歩約8分
土地 約1200㎡（土地広いです！）
完成 平成21年
構造 鉄骨造3階建て
規模 １K（全戸バストイレセパレートタイプ）×35戸
駐車場19台
延床 約750㎡
現況収入 20,081,556円
内訳 サブリース賃料 19,223,508円／年間（固定賃料です。）
毎月1,601,959円が固定賃料です。
太陽光収入 858,048円／年間（太陽光の収入は変動します。）
売価 2.1億円（税込）
利回り 9.56％～
敷地形状も整形地の長方形で、すっきりしており、物件見て頂ければわかりますが
とてもキレイです。是非是非ご検討ください。
一応元々2億円で契約予定でしたが、流れてしまいましたので、売主さん曰くは
2.1億円に値上げしてほしいとの事ですので、この点ご了解ください。
＊といいますのも、元々本物件は別の業者さんで2.8億円で現在も売りに出ている
物件です。それを私どもで色々交渉し2億円まで下げてもらった経緯あるためです。
売主さん曰くは2.8億円とはいわないから、せめて2.1億円は確保してください。
との事でした。
但し、なるべく2億円で交渉してまいります。（無理な場合もございます。）
サブリース中の物件ですが、このサブリース契約を売主又は買主の都合で
一方的に解約はできません。
以下お読みください。
～サブリースの基本スタンス～
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サブリース契約をこちらの（買主側）の都合で解約等は出来ません。
しかしながら、サブリース会社からは事前の解約予告を行えば解約可能です。
これはどういう事かと言いますと、1戸の借主としての立場と同じだからです。
例えば入居者さんが家賃を半年以上滞納したり、近隣住民に対し迷惑行為をしたりすれば、
貸主側から解約することは可能ですが、まじめに家賃を払って、回りに迷惑も
かけていない入居者を、貸主側の都合だけで勝手に解約できないのと一緒です。
そして通常入居者さん側は解約予告に従って（通常は1カ月前か2ヶ月前予告）
解約することができます。
上記の優良入居者とサブリース会社はほぼ同じ立ち位置にいます。
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サブリース会社は1戸当たり約45000円で借上げしております。
（1,601,959円（毎月固定賃料）÷35戸＝45,770円）
で実際の賃貸募集サイトを見てみると、1戸当たり54,500円で募集されています。
駐車場も1台11,000円（税別）で募集しております。
サブリース契約がもし仮に解約出来た場合は、上記計算すると実質満室賃料は
年間約2540万円です。これに太陽光収入を足すと2625万円程度の年間総収入
になります。
この場合は13％～という「おっと、なかなか出ない」物件になります。
但し、解約できるかどうかの決定権はサブリース側にあり、また上記実質賃料
というのはあくまでも募集賃料から逆算した賃料ですので、実際の実質賃料は
当然ながらサブリース側は開示しません。（開示する義務ありません。）
従いまして、実質賃料は2,540万円以下の可能性も十分にあります。
その点重々ご理解いただける方のみご検討ください。
積算評価も2億円超ですので、金融機関に対しての
評価も良いはずです。（土地が広いので評価高いのです。）
立地も前道も広く駅までその道をまっすぐ歩いたら着きます。
検査済みも取得済みです。
売主さんは個人の方です。相続を見越して売却されます。
売主さん自身が平成21年に建築されています。
（不動産会社の転売転売等の物件ではありません。手垢がついていない
真っ白な物件です。ご安心ください。）
サブリース継続の場合は一括借上げですので賃料は毎月一定しております。入退去の際の
入替コストや空室損失等一切ありませんので、その点安心という事も考えられ
ます。
但し先ほど申したように決定権はサブリース会社側にありますので、所有者変更
のタイミングで解約を申し出てくる可能性もあります。
従いましてご検討いただく際は、基本どちらに転んでも（サブリース継続でも
解約でも）大丈夫な方でのご検討をお願いします。（売主も当社もコントロール
出来ないためです。）
また実際の入居者が支払っている賃料の開示（実質賃料）も一切サブリース会社は開示
しません。その点も十分にご理解いただける方でお願いします。
＊個々の入居者との賃貸借契約書等の開示も一切されません。
是非ご興味ある方は是非是非この機会にご検討ください。