タップして閉じる

会員様向け配信情報

地下鉄石田駅徒歩8分築浅レジ13%~出ました。

2020年12月25日

本日は商談ブレイク(買主様都合により)しましたので、改めまして
再案内させていただければと思います!

伏見区から地下鉄東西線の石田駅徒歩8分の築浅(平成21年)の
鉄骨物件です。
現在大手企業が一括借上げしております。その借上げ賃料の計算で
利回り9.56%~という物件が出ました!!
かつ積算評価>売価物件です。

サブリース外せば13%~回る物件です。

石田レジデンス
╋━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━╋
住所  伏見区石田
交通  地下鉄東西線 石田駅 徒歩約8分
土地  約1200㎡(土地広いです!)
完成  平成21年
構造  鉄骨造3階建て
規模  1K(全戸バストイレセパレートタイプ)×35戸
    駐車場19台
延床  約750㎡
現況収入 20,081,556円
内訳   サブリース賃料 19,223,508円/年間(固定賃料です。)
     毎月1,601,959円が固定賃料です。
     太陽光収入 858,048円/年間(太陽光の収入は変動します。)
売価   2.1億円(税込)
利回り  9.56%~

敷地形状も整形地の長方形で、すっきりしており、物件見て頂ければわかりますが
とてもキレイです。是非是非ご検討ください。
一応元々2億円で契約予定でしたが、流れてしまいましたので、売主さん曰くは
2.1億円に値上げしてほしいとの事ですので、この点ご了解ください。
*といいますのも、元々本物件は別の業者さんで2.8億円で現在も売りに出ている
物件です。それを私どもで色々交渉し2億円まで下げてもらった経緯あるためです。
売主さん曰くは2.8億円とはいわないから、せめて2.1億円は確保してください。
との事でした。
但し、なるべく2億円で交渉してまいります。(無理な場合もございます。)

サブリース中の物件ですが、このサブリース契約を売主又は買主の都合で
一方的に解約はできません。
以下お読みください。

~サブリースの基本スタンス~
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
サブリース契約をこちらの(買主側)の都合で解約等は出来ません。
しかしながら、サブリース会社からは事前の解約予告を行えば解約可能です。

これはどういう事かと言いますと、1戸の借主としての立場と同じだからです。
例えば入居者さんが家賃を半年以上滞納したり、近隣住民に対し迷惑行為をしたりすれば、
貸主側から解約することは可能ですが、まじめに家賃を払って、回りに迷惑も
かけていない入居者を、貸主側の都合だけで勝手に解約できないのと一緒です。

そして通常入居者さん側は解約予告に従って(通常は1カ月前か2ヶ月前予告)
解約することができます。

上記の優良入居者とサブリース会社はほぼ同じ立ち位置にいます。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

サブリース会社は1戸当たり約45000円で借上げしております。
(1,601,959円(毎月固定賃料)÷35戸=45,770円)
で実際の賃貸募集サイトを見てみると、1戸当たり54,500円で募集されています。
駐車場も1台11,000円(税別)で募集しております。

サブリース契約がもし仮に解約出来た場合は、上記計算すると実質満室賃料は
年間約2540万円です。これに太陽光収入を足すと2625万円程度の年間総収入
になります。
この場合は13%~という「おっと、なかなか出ない」物件になります。
但し、解約できるかどうかの決定権はサブリース側にあり、また上記実質賃料
というのはあくまでも募集賃料から逆算した賃料ですので、実際の実質賃料は
当然ながらサブリース側は開示しません。(開示する義務ありません。)
従いまして、実質賃料は2,540万円以下の可能性も十分にあります。

その点重々ご理解いただける方のみご検討ください。

積算評価も2億円超ですので、金融機関に対しての
評価も良いはずです。(土地が広いので評価高いのです。)
立地も前道も広く駅までその道をまっすぐ歩いたら着きます。

検査済みも取得済みです。
売主さんは個人の方です。相続を見越して売却されます。
売主さん自身が平成21年に建築されています。
(不動産会社の転売転売等の物件ではありません。手垢がついていない
真っ白な物件です。ご安心ください。)

サブリース継続の場合は一括借上げですので賃料は毎月一定しております。入退去の際の
入替コストや空室損失等一切ありませんので、その点安心という事も考えられ
ます。
但し先ほど申したように決定権はサブリース会社側にありますので、所有者変更
のタイミングで解約を申し出てくる可能性もあります。

従いましてご検討いただく際は、基本どちらに転んでも(サブリース継続でも
解約でも)大丈夫な方でのご検討をお願いします。(売主も当社もコントロール
出来ないためです。)
また実際の入居者が支払っている賃料の開示(実質賃料)も一切サブリース会社は開示
しません。その点も十分にご理解いただける方でお願いします。
*個々の入居者との賃貸借契約書等の開示も一切されません。


是非ご興味ある方は是非是非この機会にご検討ください。