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【販売終了】御所南（堺町通面す）1棟マンション出ました！
2020年12月02日
本日は場所は鉄板御所南。
堺町通沿いのRC物件です。5億円オーバーとなりますので、ご興味ない方は
スルーしてください。
御所南RC
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住所 中京区
交通 地下鉄烏丸線 烏丸御池駅 徒歩約5分
地下鉄東西線 市役所前駅 徒歩約7分
土地 約428.66㎡（のうち一部（61.13㎡は借地になります。）
構造 RC造陸屋根6階建
完成 昭和60年10月
延床 約1605.01㎡
規模 １LDK×２５戸＋店舗×1戸の合計２6戸
（全戸バストイレ洗面台別3点セパ、約45㎡の１LDKです。）
年間満室賃料 36,125,200円
地代家賃支払い年間 約1,104,000円
差引 35,021,200円
売価希望 560,000,000円
利回り 6.2％
2019年に大規模修繕工事（外壁塗装、ベランダ防水、共用部塗装、LED）
土地の一部が借地ですが、御所南でなかなか6％超える物件ってあまり
ありません。
勿論安い理由は一部借地以外にあと1点あります。
この物件店舗が2区画（1階部分）あるのですが、そのうちの1戸は
別で区分登記されており、その1戸は借地のオーナーが所有しております。
つまり全体の95％は保有して、5％は他人が保有している区分マンションという
扱いになるでしょうか。
従いまして、そのあたりの融資ハードルが高いのです。
とはいえ去年大規模修繕工事完了しており、当面資本的な支出はない物件です。
また価格は5.1億円は口頭ですでにOKもらっております。
その場合は6.8％です。
なんとなく、5億円ジャストの7％というひとつの目安が見えております。
売主さんは設計会社さんです。
売却理由は資産整理の一環です。
一応将来建て替えに向けて、テナントや住居部分は定期借家契約に切り替えて
おられます。（約半分は定期借家）
少し特殊な物件ですがご興味ある方はお問い合わせください。
特殊な物件だけに安く買える可能性もあります。一応売主さんは早期売却を
希望されておられます。