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大阪淀川区三国駅徒歩10分SRC造物件出ました。
2020年08月19日
最上階はオーナールーム（3LDKメゾネット100㎡～）付です。
（利回りはこのオーナールームを賃貸に出した場合の想定利回りです。）
三国駅徒歩10分SRC物件
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住所 淀川区三国本町
交通 阪急宝塚線 三国駅 徒歩約10分
JR 新大阪駅 徒歩約15分
土地 約102.86㎡ 約31.11坪
建物 約381.33㎡
完成 昭和60年10月完成
構造 SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）6階建
規模 1階店舗 2階～4階 1R×6戸（洋室12帖のワンルームです。ユニットバス）
5階、6階メゾネット3LDK×1戸
合計 8戸
現況 5階6階のオーナールームメゾネット部分が空室
現況賃料年間 4,406,400円
オーナールームを貸出した場合の満室想定 6,314,400円
売価 8,000万円（税込）
現況利回り 5.5％
オーナールーム貸出利回り 7.8％
ですが、9月中のご契約出来る方に限り、1,000万円値引いてくれるそうです。
その場合
売価 7,000万円（税込）
現況 6.29％
満室 9％
となります。
メゾネット部分（オーナールーム3LDK）の賃料想定を159,000円と想定
されておられます。
目の前公園で物件の裏側は小学校になっております。ロケーションはまずまず
です。
物件のいいところ悪いところ。
＜いいところ＞
今年の6月に外壁塗装、屋上防水、ベランダ防水、タイル補修、シール打ち替え
共用部LED、オーナールーム3LDK改装工事のこれら大規模修繕工事完了して
います！
構造がSRC造という一番強度の高い建物で当然ながら建築費も高い物件です。
＜悪いところ＞
容積オーバーです。15％～25％程度のオーバーと考えられます。
あとエレベーターがありません。最上階は5階まで階段で上がる必要があります。
勿論エレベーターがないので、月々のメンテナンス費はかからないですし、
電気代も少なくてすみますので、良し悪し分かれるところです。
大規模修繕完了していますので、当分は必要ありません。（メンテナンスフリー）
オーナールーム賃料は15.9万円の売主さん想定ですが、私どもの想定賃料は概ね
11万円程度と考えます。
その場合賃料合計が5,726,400円
売価7,000万円ですと8.18％となります。
もっとも15.9万円で決まればそれに越したことはありませんが、なかなかハードル
高そうです。
うまくいけば9％。ダメなら8％と思って頂ければと思います。
ご自身で住んでも良いですし、賃貸で回しても良いでしょう。
今なら空室ですので、どちらでも対応可能です。