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【販売終了】区分オーナーチェンジ物件2物件配信しました。
2017年11月20日
グランデール桂川最上階ルーフバルコニー付オーナーチェンジ物件
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住所 京都市右京区梅津
交通 市バス 梅津段町停 徒歩約3分
完成 平成2年5月
構造 RC造5階建て 5階部分
規模 １K（ユニットバス）＋ルーフバルコニー
専有面積 19.89㎡
ルーフバルコニー 約35㎡
現況 12月1日よりサブリース契約開始
条件 家賃46,000円（共益費含む） 水道代実費 更新料なし。
売価 530万円
ですが、今回価格を大幅値下げしました。450万円です。
表面利回り 46,000円×12ヶ月＝552,000円 12.2％
実質 46,000円-7,409円（管理費）-5,350円（修繕積立金）-2,700円（ルーフバルコニー）
＝30,541円×12ヶ月＝366,492円 8.14％
この物件の良いところ
１、最上階角部屋ルーフバルコニーが付いているところ。希少価値が
ある程度あります。
２、サブリース契約を解除できるかもしれません。
その場合は年間NET賃料が428,492円となりNET利回り9.5％です。
（家賃47000円 更新料1年で5万円）
この物件の弱いところ
１、サブリース契約ですが、入居者は生活保護の方です。好き嫌い分かれますが
好きな人の意見は、賃料が滞る事はなく、長く住んでもらえるので、これほど
ありがたいことはないです。
嫌いな人の意見は、お年寄りが多いのでゆくゆく不安。
概ねこのような感じでしょうか？
（しかしルーフバルコニー付最上階角部屋に、わざわざ生活保護の方が
住むことないのに。と思うのはうがった意見でしょうか？）
２、賃貸付けのエリアとしては全体的に弱い地域です。駅から離れていますので、
やはり特徴がないと埋もれていきます。
（もっとも京都外大、嵯峨美術大等の学生さん向けの１Kも多いので、需要は
ある程度あります。）
特徴がないと埋もれていくエリアですが、本物件はそういう意味では
特徴あります（最上階角部屋ルーフ）ので、今後も大丈夫だと思いますが。
サムティ京都祇園
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住所 京都市東山区梅本町
交通 京阪鴨東線 祇園四条駅 徒歩約8分
完成 平成13年1月
構造 RC造7階建て 5階部分
規模 １K（バストイレ別のセパレートタイプ）
専有面積 21.75㎡
現況 11月末で退去。空渡しです。
売価 930万円（値下げは一切なしです。売り切り価格）
場所は祇園のど真ん中ですが、新門前通という通りに面しており、
この新門前通りは飲食店というより画廊や旅館等が立ち並ぶ比較的
静かな通りです。
管理費 9,010円
修繕積立金 4,510円
家賃は概ね6万円～6.5万円程度です。
予想利回り（NET）
家賃60,000円-9,010円（管理費）-4,510円（修繕積立金）＝46,480円
×12ヶ月＝557,760円
NET利回り 約6％の物件です。
場所は全く問題なし。セカンドハウスにも良いと思いますが、賃貸で
回した場合実質6％程度で回る物件。という事になります。
11月末で現入居者は退去されますので、空渡しになります。