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【販売終了】京都産業大学近く積水ハウス施工10％越え配信しました。
2017年11月26日
京都産業大近くオーナールーム付き収益物件
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住所 京都市左京区静市市原町
交通 叡山電鉄 二軒茶屋駅 徒歩約10分
京都産業大学前まで徒歩約3分
完成 昭和63年11月
構造 鉄骨造3階建て
規模 １K（ユニットバスですが洋室9帖の22.23㎡あります。）×10戸
2LDK（65.34㎡）元オーナーズルーム×1戸
店舗×3戸
駐車場 8台（内6台はテナントが契約中です。）
土地面積 433.86㎡
建物面積 460.73㎡
検査済み書 有
施工 積水ハウス
現在収入 510万円 （店舗1戸空き。１K2戸空き オーナーズルーム空 駐車場2台空）
満室想定 805万円
売価希望 7,900万円
表面利回り 10.18％
１Kは京都産業大学の学生さん（全員）
店舗は1件はスポーツ用品店。1件は工務店さんが入居中です。
賃料も坪4500円程度。スポーツ用品店は21坪で95,000円
工務店さんは10坪で6万円の賃料です。（安い。）
現在空いている店舗は約26坪の区画分です。価格下げて坪4,000円で設定した
104,000円で募集を開始しました。
駐車場も2台空いておりますので、なんとなく決まるような気がします。
前面道路は京都産業大学から鞍馬へ抜ける幹線道路沿いに建っており、間口が
約30Mもある敷地で、通りに面してますので、視野性も良いと思います。
しかし人通りははっきり言ってあまり期待できません。（車通りは多いですが）
１K部分は2戸空いていますが、お部屋も広いですし、家賃も30,000円共益費込みと
相場より少し安く設定しています。京都産業大学の学生さんで決まる間取り＆賃貸帯です。
2LDKのオーナールームは65㎡程度ありますので、こちらもちゃんと改装すれば
決まると思います。（一応7万円設定）
価格は7900万円。満室想定で10％超えますが、難点は手入れがされていない。
（ほぼ全く）
従って、駐輪場や、階段部分、廊下部分等がさび付いており、これでは入居が
決まるものも決まらないでしょう。
従って購入した後はこのあたりのリニューアル工事が必要です。（強くお勧めします。）
手摺の塗装、階段塗装、共用部廊下張替、駐輪場整備、あと受水槽がありますが、
これもむき出しでさびていますので、これも塗装しなおす必要があります。
それらの改修費用が最低200万円はすると思います。
それらを今回7900万円から値引きしてもらい7700万円でOKもらいました。
さらに外観はある程度キレイですので、塗装の必要もありませんが、共用部
の塗装塗り直しされるのであれば、外壁も少し塗り直し等してあげればグッと
見栄え良くなります。あと屋上は勾配屋根ですので、防水には強いですが、
それも張替した方が良いかもしれません。
そんなこんなで色々費用がかさむはずですので、さらに400万円値引きしてもらい
7300万円で一応ですがたぶん大丈夫です。（最終は買付提出後）
そしたら7300万円なら一応表面で11％越え。検査済み有京産大近くの
大手ゼネコン物件としては、かなりお買い得な物件になるはずです。
引渡は来年の1月末以降になります。
必要書類すべて揃っております。