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東京区分任売物件、向日市4戸アパート10%~配信しました。

2018年10月28日

向日市アパートメント
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住所  向日市寺戸芝山
交通  阪急京都線 東向日駅 徒歩約15分
土地  104.69㎡
建物  84.24㎡
完成  平成10年11月
構造  木造2階建て
規模  1K(バストイレセパレート)×4戸

現況収入 54万円/年間 現在4戸中1戸のみ賃貸中 3戸空き
満室想定 216万円/年間
売価希望 2,000万円
表面   10.8%

1階2戸、2階2戸の合計4戸のハイツです。売主さんは個人です。
売却理由は高齢の為資産整理の一環です。
売却して、息子夫婦の住んでいる宝塚の老人ホームに入るとの事です。
ちゃきちゃきした方ですが、やはり何かあった時の事を思って、先に動いて
おこうと思っておられるようです。

価格は私どもの試算では「高い」です。想定賃料そのものに無理が
ありますので、2000万円という価格でははっきり言って売れずに残ってしま
うパターンです。

洋室8帖+キッチン(バストイレセパレート)のタイプです。
場所は駅から離れていますので、私どもの試算では賃料は3.7万円/1戸
当たりが精々頑張っての賃料です。

1室入っておられる賃料が4.5万円で入居されていますので、利回りは4.5万円
×4戸×12ヶ月で計算しています。
まあ無理がありますので、3.7万円で引き直すと1,776,000円/年間
10%で割り戻すと1,776万円ということになります。
これくらい値段下がればあるいはご検討頂けるお客様いらっしゃいませんか?

ダメ元で打診してみます。
いずれにしても、売主さんはどこかのタイミングで必ず売る事は間違い
ないので、是非小ぶりで小ぎれいなアパートメント探しておられる方は
お問い合わせください。

グリーンコーポ千寿(任意売却物件です。)
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住所  東京都足立区千寿関屋町
交通  東京メトロ日比谷線 北千住駅 徒歩約12分
    京成本線 京成関屋町駅 徒歩約7分
   
建物  61.24㎡
完成  昭和54年1月
構造  SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造14階建ての12階部分
規模  2棟の建物からなる総戸数246戸の大規模マンションです。
    敷地内に公園やテニスコートなどがあります。

現況収入 0円
満室想定 200万円/年間
売価希望 2,100万円
表面   9.5%

管理費 6,600円
修繕積立金 17,960円
合計 24,560円


現在所有者が居住中です。売却の際どちらかを選んで頂けます。
1、家賃166,000円でリースバック(現所有者が借主となり、賃貸借を結んで
  そのまま住んでいただく
2、退去していただく。

1の場合は
166,000円ー24,560円(管理費、修繕積立金)=141,440円
141,440円×12ヶ月=1,697,280円ー58,381円(固都税)=1,638,899円

NET利回り 7.8%です。

ファミリータイプの分譲マンションオーナーチェンジでNET約8%というのは
なかなかありません。
又本物件の販売事例でいきますと、概ね2500万円前後です。
2100万円という価格は当然の事ながら安いです。(任売物件ですので)

今の所有者さん(入居中)は出来れば売却後も上記賃料で住み続けるのが
希望です。
賃料の設定は166,000円と相場に比べると少し高いですが、本人は今
約275,000円ほど返済しているので、それに比べれば約10万円安くなります
ので、ずいぶん楽になるとの事です。

賃料の相場は概ね15万円程度です。ペットも飼育できる大規模マンション
なので、割と人気あるようです。

もちろん退去していただくのも可能です。
退去後は改装が必要ですので、その費用は見ておく必要があります。

ちなみに現在1室だけ売りに出ております。(1階部分の3LDKで2780万円
で販売中です。)
こちらは12階と上階ですので、2500万円程度は問題なく売却可能な
金額です。

こちらは価格は若干程度交渉できるかもしれません。

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